2013中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進行排名

　　在全國各地樓市松動的關口，哪些城市的房子更抗跌？這其中，人口凈流入可以作為一個衡量的重要指標。
　　一般而言，經濟發(fā)達的城市憑借優(yōu)質的社會公共資源和良好的就業(yè)機會對流動人口形成了強大的吸引力，大量的流動人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強烈，這也使得大城市形成了盆地聚集效應。
　　近日，《價值線》雜志選取了2013中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進行排名。其中上海以953.5萬的人口凈流入數位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口凈流入數為771.8萬，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口凈流入數為755.59萬。
　　人口凈流入超過100萬的城市共有22個。值得注意的是，目前中國房價最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個城市里面。除了北京、上海和深圳，廣州的人口凈流入也達到了461萬，廈門的人口凈流入雖然只有204萬，但常住人口與戶籍人口之比高達2.05比1。
　　“人口流入與房價漲跌基本成正比。流入得越多的，往往漲得越快。沒怎么流入或者凈流出的，房價幾乎沒有上漲動力。”中原地產首席市場分析師張大偉對記者稱，在近年來信貸收緊之后，各個城市房價與人口流動的關聯(lián)度進一步提高。人口流入往往代表了這個城市市場的很多特質，比如公共資源更集中、就業(yè)機會更多、經濟發(fā)展更活躍。“人都是趨利的，從人的變化就能看出房地產市場的變化。”
　　這一點在三四線城市特別明顯。2011年初，在一線城市和較為發(fā)達的二線城市均紛紛采取限購政策的影響下，大型房企開始向一些普通二線和三四線城市進軍。但由于很多三四線城市的就業(yè)機會和公共服務均不如一二線城市，很多三四線自身的人口還在向一二線轉移，因此這些地方樓市過剩立即凸顯。
　　以最近全面救市的地級市安徽銅陵為例，銅陵因銅資源而升級為市，為我國第二批資源枯竭城市之一。該市總人口只有70多萬，市區(qū)人口不足40萬，本身人口就少，對周圍的吸附力十分有限，目前該市商品房可售套數超過1.8萬套，若按照前四月平均587套的去化率，至少要消化31個月以上，這樣的庫存需要幾年才能消化完。
　　當然除了人口流動因素外，一個城市房價的高低也跟這個城市自身的行政等級、在區(qū)域板塊中的地位、教育醫(yī)療等公共資源和產業(yè)結構類型等因素有關。例如珠三角的佛山和東莞這兩個制造業(yè)大市，盡管人口凈流入也很多，但這兩個普通地級市的房價均遠低于該區(qū)域內的兩個副省級城市深圳和廣州。
　　張大偉說，人口凈流入多的城市，當地房產市場肯定會比較活躍，價格也很難下調。但如果周圍有行政級別更高、公共服務資源更好的城市，也會吸引掉當地的一部分中高端的客戶。例如佛山和東莞的一大部分中高端購買力會流向廣州和深圳。
　　在福建，經濟總量第一大市泉州的民營企業(yè)十分發(fā)達，也吸引了不少人口流入，富裕群體十分龐大。在房價方面，世聯(lián)地產廈門公司一位人士告訴記者，泉州市區(qū)房價一萬出頭，還不到廈門的一半。最大原因是廈門作為福建的中心城市，在城市建設、教育等公共產品的供給方面都是福建最好的，廈門的樓市也吸附了周圍的很多購買力。
　　張大偉提醒說，房價走勢除了跟人口流動、公共服務資源有關外，也跟某段時期內該城市的市場供應有關。例如杭州，人口凈流入179萬，公共資源服務也很不錯，但由于供應量太大，加上之前價格已處高位，所以郊區(qū)盤就開始松動降價。
　　此外，由于城市的等級不同，人口凈流入有時候也不能完全說明這個城市的吸附力。以直轄市重慶為例，常住人口比戶籍人口少398萬，但重慶的面積達到8.24萬平方公里，轄38個區(qū)縣，是中國行政轄區(qū)最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市之一，說是一個市，其實是一個中等省份。如果僅以重慶市中心區(qū)來看，重慶市區(qū)仍是人口凈流入較多的區(qū)域。只不過，重慶郊縣人口實在太多，除了向市中心區(qū)轉移，也有部分向外省發(fā)達地區(qū)流動。

（.第.一.財.經.日.報）