斷臂求生不愿，剜肉飼虎不甘，徘徊中，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，都選擇了集體觀望。疲軟與觀望，正是業(yè)內(nèi)對(duì)寧波樓市最大的觀感。局面終于被打破。
　　4月30日晚，奧克斯盛世締壹城二期推出的所有房源高調(diào)直降3500—5500元/㎡，相比原價(jià)相當(dāng)于七折銷售，給寧波樓市投下了一枚重磅炸彈。此前寧波推出的降價(jià)樓盤多為尾盤或小型房，可供消費(fèi)者選擇的房源有限。而這次盛世締壹城二期推出的所有房源不論房型，全線降價(jià)，“堪稱寧波第一降”。
　　此次降價(jià)也將引發(fā)一系列疑問(wèn)：降價(jià)會(huì)如何影響寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)？是否引發(fā)新一輪降價(jià)？買房者是否該趁勢(shì)入市？

　　盛世締壹城降價(jià)開(kāi)盤當(dāng)晚引發(fā)老業(yè)主不滿
　　或引發(fā)新一輪降價(jià)潮蔓延
　　4月30日當(dāng)晚，盛世締壹城二期所推出的300套房源皆成了香餑餑，銷售表示，悉數(shù)銷空。而此次降價(jià)銷售的盛世締壹城二期與過(guò)往的降價(jià)樓盤相比，的確存在不同之處。此前寧波推出的降價(jià)樓盤多為尾盤或小型房，可供消費(fèi)者選擇的房源有限。而這次盛世締壹城二期推出的所有房源不論房型，全線降價(jià)，“堪稱寧波第一降”。
　　該說(shuō)法得到了另一業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟繆百年理事向記者表示，相比盛世締壹城一期14700元/㎡的成交均價(jià)，此次盛世締壹城二期均價(jià)降為11000元/㎡，確實(shí)具有較大震撼力。
　　對(duì)于寧波樓市是否遭受波及，繆百年直言：“肯定會(huì)有影響”。他指出，盛世締壹城作為一個(gè)大盤，房源量大，其如此大幅度的降價(jià)對(duì)寧波地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響非以往的小盤或尾房可比。在其之后的開(kāi)盤樓盤必會(huì)受其影響，保守開(kāi)價(jià)，“可能會(huì)在原價(jià)基礎(chǔ)上適當(dāng)下調(diào)”。
　　記者隨后聯(lián)系了預(yù)計(jì)五月開(kāi)盤的榮安中央公園銷售中心。銷售人員告訴記者，開(kāi)盤當(dāng)天，中央公園將會(huì)推出讓利活動(dòng)。
　　降價(jià)30%開(kāi)盤業(yè)內(nèi)稱價(jià)格合理回歸
　　售樓現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人宣稱，此次締壹城二期新品是在保本甚至虧本銷售，“真正做到讓利于民”。開(kāi)發(fā)商真的在做賠本買賣嗎？
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，據(jù)此前公開(kāi)資料顯示，2012年8月，寧波奧克斯置業(yè)有限公司相繼拿下了鄞州區(qū)潘火片區(qū)YZ01—01—11、12、22、29地塊，其中就包括了目前正在銷售的奧克斯盛世締壹城二期項(xiàng)目。一業(yè)內(nèi)人士向記者表示，按照建安成本每平方米3000元計(jì)算，加上相關(guān)稅費(fèi)、營(yíng)銷成本以及此前的拿地價(jià)，這個(gè)項(xiàng)目成本大概在9000元/平方米。
　　百隆房產(chǎn)總經(jīng)理謝耀生表示，盛世締壹城二期項(xiàng)目是否盈利，還得看當(dāng)時(shí)拿地資金是否為銀行貸款。如其未向銀行貸款，那么按均價(jià)11000元/平方米出售，利潤(rùn)至少還有20%以上，并非銷售人員所說(shuō)的保本銷售；但如果為銀行貸款，那么按照企業(yè)融資成本12%計(jì)算，該項(xiàng)目的利潤(rùn)空間極其有限。
　　回籠資金需求為開(kāi)發(fā)商降價(jià)直接原因
　　對(duì)于奧克斯盛世締壹城二期此次的大幅降價(jià)開(kāi)盤，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這是正常的商業(yè)行為，“低迷的市場(chǎng)成交量已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈變得緊張，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要回籠資金，降價(jià)顯然是打破觀望僵局的最佳方式。”一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，奧克斯地產(chǎn)近幾年擴(kuò)張速度快，且在多地開(kāi)創(chuàng)項(xiàng)目，“攤子鋪得較大”，拿進(jìn)的高價(jià)位土地較多，造成了企業(yè)資金鏈的緊張。此次大幅降價(jià)或?yàn)槠髽I(yè)回籠資金的需要。
　　同時(shí)，盛世締壹城地處潘火，業(yè)內(nèi)人士表示，地段不佳，一期14700元/㎡的成交均價(jià)過(guò)高。
　　住宅成交氣氛低迷及高庫(kù)存為降價(jià)根本原因
　　鄞州某樓盤的置業(yè)顧問(wèn)張小姐告訴記者，近期看房的人并不多，“有時(shí)候一下午都等不到看房人”。
　　售樓處購(gòu)房者到訪量不多，反映到住宅成交網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)量，也不容樂(lè)觀。據(jù)華星周報(bào)顯示，上周(4月21日-4月27日)市六區(qū)住宅共成交266套，較4月14日-4月20日的277套減少了11套，環(huán)比下降了4.0%；成交總面積為 34162 ㎡，環(huán)比下降了6.7%。
　　一方面是成交氣氛低迷，一方面卻不得不面對(duì)樓市庫(kù)存不斷增加的現(xiàn)狀。據(jù)華星周報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至2014年4月27日，市六區(qū)已領(lǐng)出預(yù)售許可證項(xiàng)目的可售套數(shù)為35095套，可售面積為5006745.08 ㎡。超500萬(wàn)平方米的庫(kù)存量，預(yù)示著寧波樓市庫(kù)存的嚴(yán)峻現(xiàn)狀。而2013年寧波市區(qū)商品住宅成交量為22863套，這意味著寧波樓市現(xiàn)有庫(kù)存量是去年一整年成交量的1.5倍多。換言之，即使5月沒(méi)有任何新房源推出，市場(chǎng)也需要一年多才能消化。
　　繆百年理事告訴記者，500萬(wàn)平方米的市場(chǎng)存量，對(duì)寧波樓市來(lái)說(shuō)是不小的壓力，加之近期樓市成交一度低迷，或是此次奧克斯盛世締壹城二期如此大幅降價(jià)的根本原因。
　　二三線城市降價(jià)潮蔓延放松限購(gòu)期望值加大
　　一面是市場(chǎng)供遠(yuǎn)大于求的現(xiàn)狀，一面是限購(gòu)政策與銀行信貸的收縮，注定了曾經(jīng)開(kāi)盤“賣白菜”般的搶購(gòu)場(chǎng)景只能“此情可待成追憶”。
　　而對(duì)部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，頭上的高庫(kù)存則成為了一把“利劍”，要想提高成交量，降價(jià)無(wú)疑是不錯(cuò)的選擇。
　　一業(yè)內(nèi)人士指出，由于持續(xù)的“增供限購(gòu)”政策，庫(kù)存量大的二、三線城市普遍面臨降價(jià)壓力。
　　在樓市分化的大背景下，一線城市由于需求旺盛，難以看到降價(jià)苗頭。而三四線城市樓市降價(jià)已經(jīng)初露端倪。廖百年指出，房屋供給大幅增加在許多二、三線城市是不爭(zhēng)的事實(shí)，而限購(gòu)、限貸政策更是增加了房屋銷售的壓力，樓市預(yù)期降價(jià)可能性增大。
　　在不少寧波購(gòu)房者看來(lái)，此次盛世締壹城降價(jià)絕非偶然，其他樓盤跟進(jìn)降價(jià)只是時(shí)間問(wèn)題。
　　一業(yè)內(nèi)人士表示，過(guò)去樓市供不應(yīng)求，需要限購(gòu)政策加以調(diào)控。而現(xiàn)今樓市庫(kù)存高壓，整個(gè)樓市狀態(tài)低迷，已非商品經(jīng)濟(jì)的合理發(fā)展?fàn)顟B(tài)，希望政府取消限購(gòu)，改良限貸，來(lái)恢復(fù)市場(chǎng)的信心。
　　此外，記者走訪發(fā)現(xiàn)不少購(gòu)房者非常理性。市民潘先生相信，價(jià)格戰(zhàn)剛剛開(kāi)始，其他樓盤就算不大幅降價(jià)，也會(huì)相應(yīng)地調(diào)整價(jià)格。
　　謝耀生認(rèn)為，現(xiàn)在樓市可供選擇的房源量大，開(kāi)發(fā)商急于賣樓，“購(gòu)房者就是真正的上帝”。同時(shí)，謝耀生也提醒購(gòu)房者買降價(jià)房，要多長(zhǎng)個(gè)心眼。盡可能選擇資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，不可一味追求低價(jià)，“購(gòu)房者除了關(guān)注降價(jià)力度外，更要看開(kāi)發(fā)商是不是品牌開(kāi)發(fā)商，其樓盤品質(zhì)如何”。